土地について

1　評価のしくみ

　総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。また、「所要の補正」を適用し、それぞれの土地の状況を評価に反映します。

(1)地目

　固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、1月1日現在の現況の地目によります。

(2)地積

　土地の面積をいい、原則として登記簿に登記されている地積によります。

(3)評価額

　評価額とは、総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて評価し、固定資産課税台帳に登録されたものです。

(4)課税標準額

　税額を算定するための基になる金額です。

　原則、評価額＝課税標準額となりますが、住宅用地のように課税標準の特例措置が適用される場合や、税負担の調整措置が適用される場合は、課税標準額は評価額よりも低く算定されます。

2　地目別の評価方法

(1)宅地の評価方法

　ア　利用状況、公共施設からの距離や街路状況などを考慮して地区を区分

　イ　標準宅地(奥行、間口、形状などが標準的なもの)を選定

〈市街地宅地評価法〉

• 主な街路の路線価を付設し、その路線価を基にしてその他の街路の路線価を付設します。それぞれの土地については、付設した路線価に基づき、状況(奥行、間口、形状など)に応じて評価します。

〈その他の宅地評価法〉

• 状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価(地価公示価格などの7割を目途)に比準して各筆を評価します。

※平成6年度の評価替えから、宅地の評価は地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化、適正化が図られています。

(2)農地・山林の評価方法

　状況の類似する地区ごとに、標準的な田、畑、山林を選定し、その適正な時価(算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素があればそれに相当する価額を控除した価格)に比準して各筆を評価します。

　ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地などについては、状況が類似する宅地などの評価額を基準として求めた価額から造成費を差し引いた価額によって評価します。

3　住宅用地に対する課税標準額の特例

　宅地のうち、住宅用地については、その税負担の軽減のため、固定資産税・都市計画税の課税標準に対する特例措置が設けられています。

(1)住宅用地の範囲

　住宅用地とは、居住の用に供する家屋の敷地をいいます。特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、敷地面積に次表の住宅用地の率を乗じて求めます。ただし、その面積は、家屋の床面積の10倍までが限度です。

	家　屋	居住部分の割合	住宅用地の率
（1）	専用住宅	全部	1.0
（2）	（3）以外の併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上	1.0
（3）	地上5階以上の耐火建築物である併用住宅	4分の1以上2分の1未満	0.5
		2分の1以上4分の3未満	0.75
		4分の3以上	1.0

※「専用住宅」とは、人の居住の用に供されている家屋をいいます。

※「併用住宅」とは、家屋の一部が住宅のほか、店舗などに利用されている家屋をいいます。

※居住部分の割合が4分の1未満の場合は、特例措置の対象になりません。

(2)特例措置の内容

　住宅用地の面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

区　分	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地(200平方メートル以下の住宅用地)	評価額の6分の1	評価額の3分の1
一般住宅用地（200平方メートルを超える部分の住宅用地）	評価額の3分の1	評価額の3分の2

　住宅用の家屋が取り壊されると、翌年度から家屋として課税されなくなりますが、土地については、

この特例措置が適用されなくなるため、納付いただく税額は高くなります。

　ただし、建て替えで一定の条件に該当する場合は、この特例が継続されます。